优游国际

记者：在国度尝试宏观调控的大布景下
，集团三届二次职代会提出将房地产开发打造成第二主业
，请问是否为时已晚
？ 邱录军：将房地产开发打造成第二主业
，这首先是集团发展战术所决定的。 　　我理解集团战术治理的中心工作就是要使企业获得并维持在行业的竞争优势
，其主题就是使自身内部资源优势与表部前提达到最佳配置。在表部前提中
，随着城镇化不休推动及人民生涯水平的不休提高
，加之国度对住房分配体造的鼎新
，必然对房地产有着极大的市场需要。而优游国际主业就是房建
，所以房地产作为与构筑业最有关的产业
，我们建工集团必须在其中占有一席之地。 　　其次是产业结构调整的必要。 　　集团从事构筑业已有57年汗青
，传统产业是房建及构筑装置。随着构筑业的发展
，除了农夫工之表
，传统的施工工作已造成了构筑产业的最结尾
，因而
，集团几年前就提出了产业升级的概想
，主张延长产业链
，提升价值链。构筑业产业链上游最具投资价值的就是房地产业
，这也是我们构筑行列持久以来为各大房地产商做施工所看到并悟出的路理。 　　第三
，这也是集团所属房地产公司发展的必然选择。 　　蕴含省房地产公司在内
，集团有五六家房地产公司
，由于各种原因
，未得到很好的发展
，其中重要原因就是意识不统一
，器沉不够
，以至资金投入不及
，或被“抽血”
，所创造的效益被用于为生计而必须投入的方面。作为高利润但又是高投入高风险的产业
，无投入当然就不成能获得高回报。为了体显祗业的价值
，集团就必须高度器沉
，作为房建主业之后的第二主衣反抓
，也是必然的选择。 　　至因而否为时已晚的问题
，我想固然此刻已不是最好的发展机遇
，但只有集团高低意识到位
，将房地产开发列为第二主衣反打造
，也为时不晚
，房地产业还有巨大的发展空间。当然
，此刻地皮政策、规划要求及金融环境等越发严格
，市场越发规范后
，进入的难度也是可想而知的。 记者：集团涉足房地产开发已有16年汗青了
，请问邱副总对这16年有何评价
？ 邱录军：对集团涉足房地产开发16年的汗青
，我无法进行评价
，我是集团成员中的新兵
，也没有资格对以前的工作作出评价
，更不能用此刻的情况去评价从前的决策
，终于前提环境都分歧了。当然
，凡是此刻发展较好的房地产企业都是抓住1999-2000年
，或是抓住了2003-2004年的发展机缘。这是两次最可贵的机缘
，2006年后期出格是近年很难拿到地皮
，或者成本很高
，投入很大
，我们更是很难进入了。 记者：总而言之
，16年来我们不外是幼打幼闹而已
，然而就是这样的幼打幼闹
，16年中也不乏对其持否定态度的干部职工
，他们以为老建老建
，本分就是该当老厚道实地盖屋子
，搞开发是不务正业。那么请问优游国际同业
，那些同我们身份一样的表省建工集团
，对房地产开发是个什么态度
？是怎么做的
？ 邱录军：据我的不齐全相识
，省市级构筑企业或是由省市级构筑企业刷新的施工企业
，险些都成立了房地产公司
，无数都冠佑琢×建工房地产公司的名称。做得好的好多
，和我们省房相当的也不少
，还有一些还不如省房。做得好的如上海建工房地产有限公司
，它是上
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，始建于1985年
，1998年刷新为建工房地产有限公司
，注册本钱金8亿元
，其经验是刷新早、观点新、投入大、治理好；褂卸康赜虻恼憬üし康夭邢薰
，成立于1993年
，2002年刷新成有限公司
，注册本钱金1亿元
，总资产18亿元
，产值达70多亿元。西部地域的如沉庆建工房地产开发公司
，注册本钱金1亿元
，总资产5.5亿元
，为沉庆房地产五十强企业
，1997年成立
，独立开发31万平方米
，结合开发24万平方米
，在建1.65万平方米
，开发近20个幼区
，形成较好品牌。它们有一个共同特点就是都获得了优良的经济效益
，为发展奠定了坚实的基础。 记者：整合集团内部房地产开发资源问题
，总公司提出已久
，请问进展若何
？ 邱录军：集团内部有五六家房地产公司
，但情况各不一样
，如省房为集团独资未刷新企业
，有些是集团参股的有限责任公司（如建工房地产公司）
，还有些是子公司控股的股权多元化有限公司（如南疆房地产公司）。各家公司经营情况多不太梦想
，并且地皮资源不及、资金严沉不及是普遍存在的问题。所以整合无太大必要
，无法形成强强结合或优势互补的成效
，尤其是股权结构的分歧决定了很难有整合的基础
，但理论上有结合开发的可能性。既然无法形成整合规划
，当然也不会有内容性进展。 记者：要将房地产开发打造成为集团的第二主业
，请问总公司在战术、战术两个方面是否已有总体思路和规划
？ 邱录军：全省房地产业发展的局势已产生巨大变动。受美国次贷；木竞臀夜咏羟艺策的影响
，房地产进入安稳发展的同时
，也使房地产企业普遍进入融资艰巨期。购房者普遍趋于审慎和张望
，使房地产公司资金链条极度严重。但在我国住房的需要及美元贬值、人民币升值等大的布景下
，房地产投资依然很热
，增幅维持高位。如云南省今年一季度实现房地产投资99.37亿元
，同比增长64.4%
，增快居全国第四位
，占城镇固定资产投资比沉的25.7%
，同比提高7.5个百分点（全国同期房地产开发投资增幅为32.1%）
，势头依然较猛
，潜力及发展空间依然较大。同时
，州市房地产市场依然很火。 从集团内部情况看
，集中人力物力财力打造房地产为第二主业已成为共识
，政策氛围好。但资金链依然绷得很紧
，同时
，以前没有可开发地皮储蓄
，所以短期内要有大的发展很不容易
，进展值不能太高。 综上分析
，集团房地产发展应该走行政治业单元代建、结合开发、州市市场启发及盘活存量地皮之路。 第一
，行政治业单元代建是此刻在操作的重要方式。如省房已获得的呈贡大学园区教工住宅代建项目、南疆房地产在执行的省民政厅代建项目、省房在商谈的国开行办公大楼代建项目等。此类合作方式地皮获得方式有利
，资金压力较幼
，融资规划易行
，但利润空间较幼。 第二
，结合开发是指与有地皮而受资金影响、无开发实力的企业结合开发
，缩短启动功夫
，缩减地皮用度
，阐扬省房资质和品牌优势。此战术在执行中
，现正与多家已获得地皮使用权、但未启动开发的公司洽谈合作。 第三
，州市市场启发。进入昆明市场难度较大
，转向启发州市房地产市场。南疆房地产在大姚开发项目得到成功
，建工房地产在永善金江锦城也有较大面积商铺及住宅开发。 第四
，盘活存量地皮是集团提倡的利用现有存量地皮
，一方面争取贸易房地产开发
，另一方面争取经济合用房建设的方式。如建工大院地皮开发在积极会商和争取之中。各子公司当局划拨工业用地尽可能选取经济合用房开发建设的方式
，一方面盘活地皮
，另一方面切实解决职工住房难题的问题
，总公司将全力支持各子公司组织建盖经济合用房。 此表
，我幼我主张省房公司应引进战术合作同伴
，刷新为有限责任公司
，彻底从机造上、从资金实力上实现大飞跃
，尤其在用人机造上和激励约束机造上实现与市场的接轨
，真正做大做强省房公司。 还值得器沉的是
，房地产开发应与将要成立的乡投公司结合起来
，乡投公司多为长线项目
，通过当局项目获取肯定地皮进行房地产开发获得短期开发效益
，两者优势互补
，共同实现资金运作及品牌价值。 记者：4月25日本报在初版报路了省房公司提升一级资质的新闻。按国度有关划定
，一级资质房地产公司可在全国领域内从事开发业务
，请问省房可有 “走出去”的筹算
？ 邱录军：省房已于岁首获得房地产开发一级资质
，能够进入周边市场开发
，在引入有实力战术合作同伴加强资金实力后
，能够借助将来海表投资公司到东南亚进行房地产开发
，或在借北部湾开发及四川灾后沉建过程中利用房地产一级资质参加房地产项目
，争取好的社会效益和经济效益。 （全文已登载于《云南建工通讯》6月10日头版）